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Fiscalité de la location saisonnière à Cannes en 2027 : micro-BIC, amortissement et vote du budget. Voici ce qui est acté, ce qui reste à voter et ce que les propriétaires doivent anticiper.
Mis à jour le 12 novembre 2026
Abattements, amortissement, calendrier du budget : à quelques semaines du vote, les propriétaires cannois se posent tous la même question. Que restera-t-il de leur rendement en 2027 ?
Nous recevons chaque semaine des demandes de propriétaires qui hésitent entre le régime micro-BIC et le régime réel, ou qui s'interrogent sur l'intérêt de classer leur appartement. Informations contradictoires, calendrier parlementaire incertain, rumeurs de nouvelles taxes : le sujet est sensible, et nous comprenons cette inquiétude.
Dans cet article, nous faisons le point sur la fiscalité de la location saisonnière à Cannes en 2027. Nous distinguons ce qui est déjà acté, ce qui reste en discussion au Parlement et ce qui ne change pas à l'échelle de notre ville. Chaque donnée est datée et sourcée, afin de vous permettre de décider sereinement.
L'essentiel en deux phrases. Les nouveaux abattements du micro-BIC sont déjà en vigueur et confirmés pour la déclaration 2027. Le plafonnement de l'amortissement prévu par le projet de budget 2027 n'est, à ce jour, pas voté.
| Mesure | Chiffre | Statut au 12 novembre 2026 |
|---|---|---|
| Abattement micro-BIC, meublé classé | 50 % (contre 71 % auparavant) | Acté |
| Abattement micro-BIC, meublé non classé | 30 % (contre 50 % auparavant) | Acté |
| Plafond de recettes micro-BIC, meublé classé | 83 600 € | Acté |
| Plafond de recettes micro-BIC, meublé non classé | 15 000 € | Acté |
| Plafond d'amortissement, meublé de tourisme (réel) | 1,5 % par an, dans la limite de 5 000 € | Non voté |
| Fin du report des amortissements non déduits | Exercices clos à partir de 2027 | Non voté |
| Location d'une résidence principale | 120 nuits maximum par an | En vigueur |
Le régime micro-BIC repose sur un abattement forfaitaire, qui remplace la déduction des charges réelles. Selon la page de référence de Service-public, cet abattement s'établit désormais à 50 % pour un meublé classé et à 30 % pour un meublé non classé.
L'écart est net par rapport aux anciens taux, fixés à 71 % et 50 %. Concrètement, la part de recettes imposable augmente, surtout pour les logements non classés.
Pour la déclaration 2027, portant sur les revenus 2026, le plafond du micro-BIC atteint 83 600 € pour un meublé classé et 15 000 € pour un meublé non classé. Au-delà, le propriétaire bascule vers le régime réel, avec une comptabilité à tenir et des règles d'amortissement propres.
À Cannes, où les périodes de festival et de salons font rapidement grimper les recettes, le seuil de 15 000 € se franchit plus vite qu'on ne le pense. Nous recommandons donc de suivre ses recettes mois par mois.
Le classement reste payant et facultatif. Il conserve néanmoins un abattement plus favorable et un plafond nettement supérieur. Pour un appartement bien situé, bien équipé et régulièrement occupé, la comparaison entre le coût du classement et l'économie d'impôt mérite d'être refaite chaque année.
Pour aller plus loin sur le cadre réglementaire, nous détaillons ce que la loi Le Meur change pour les propriétaires dans un article dédié.
L'article 7 du projet de loi de finances 2027, déposé le 1er octobre, vise à plafonner l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels au régime réel. Selon Selectra, la limite serait de 2,5 % de la valeur amortissable et de 7 000 € par an pour un meublé classique, et de 1,5 % dans la limite de 5 000 € pour un meublé de tourisme, par foyer fiscal.
Le micro-BIC n'est pas concerné. Seuls les propriétaires au réel, dont l'amortissement dépasse ces plafonds, verraient leur impôt augmenter.
Autre point structurant : l'amortissement non déduit ne serait plus reportable. Selon PriceLabs, les stocks accumulés avant 2027 resteraient utilisables jusqu'en 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable. Le gouvernement attend environ 260 millions d'euros de recettes dès 2027.
Selon une simulation relayée par Selectra, un bien dont le bâti est évalué à 340 000 €, pour un propriétaire dans une tranche marginale à 30 %, supporterait de l'ordre de 1 300 € d'impôt supplémentaire par an. Il s'agit d'un exemple indicatif : chaque situation dépend de la valeur amortissable, des loyers et des charges.
Le 4 novembre, l'Assemblée nationale a rejeté la première partie du budget. Les amendements adoptés en commission, dont certains plus sévères pour les meublés de tourisme, sont donc tombés, comme le précise Jedeclaremonmeuble. Le Sénat repart de la version initiale du gouvernement.
D'après le calendrier de Public Sénat, le Sénat examine le budget en séance du 20 novembre au 8 décembre, avec un vote solennel le 9 décembre. Une commission mixte paritaire suivrait à la mi-décembre.
Trois issues restent possibles : un accord en commission mixte paritaire, un recours au 49.3 en nouvelle lecture, ou une loi spéciale en cas d'échec. Nous suivons ces échéances de près et nous actualiserons cet article dès qu'une décision sera connue.
Chaque meublé de tourisme doit être enregistré et afficher son numéro d'enregistrement sur toutes les annonces, quelle que soit la plateforme. Un téléservice national d'enregistrement se déploie progressivement, comme l'explique Socic. Les modalités exactes pouvant évoluer, nous invitons chacun à les confirmer auprès de la mairie ou du site officiel.
Une résidence principale se loue au maximum 120 nuits par an. Une résidence secondaire nécessite, quant à elle, une autorisation de changement d'usage en zone tendue, comme le rappelle Standing Presta. Les sanctions en cas de manquement peuvent atteindre plusieurs milliers d'euros : un risque que nous recommandons de ne jamais prendre.
Notre article sur un marché cannois exigeant pour les propriétaires complète utilement ce rappel.
La taxe de séjour se calcule par personne et par nuit. En 2026, selon Les Hermines, un meublé non classé est soumis à 5 % du prix hors taxe de la nuitée, dans la limite d'un plafond, majoré d'une surtaxe régionale. Les tarifs 2027 restent à confirmer auprès de la mairie.
Le MIPIM se tient du 15 au 19 mars 2027, selon le Palais des Festivals. Le Festival de Cannes se déroule, d'après Cannes-France, du 11 au 22 mai 2027. Deux périodes de forte demande, deux fenêtres pour valoriser un bien.
Un calendrier bien rempli augmente les recettes, donc la probabilité de dépasser les seuils du micro-BIC. L'arbitrage se joue entre trois leviers : le régime fiscal, le classement et la stratégie tarifaire. Nous avons détaillé la logique événementielle dans notre guide pour louer son appartement pendant le Festival de Cannes.
Micro-BIC ou régime réel : lequel choisir en 2027 ? Le micro-BIC reste simple, mais avec un abattement de 30 % ou 50 %. Le réel permet de déduire charges et amortissement, sous réserve du futur plafonnement. Le choix dépend de vos charges réelles, et nous conseillons un échange avec un expert-comptable.
Le plafonnement de l'amortissement est-il voté ? Non. Au 12 novembre 2026, il figure dans le projet de budget, mais le texte n'est pas adopté.
Faut-il classer son meublé en étoiles ? Le classement conserve un abattement de 50 % et un plafond de 83 600 €. Il devient intéressant dès que les recettes approchent le seuil de 15 000 €.
Que risque-t-on sans numéro d'enregistrement ? Une annonce peut être bloquée ou signalée, et la commune peut engager des sanctions pouvant atteindre plusieurs milliers d'euros.
Que faire avant le 31 décembre ? Vérifier ses recettes 2026, contrôler le numéro d'enregistrement sur chaque annonce et attendre le résultat du vote avant toute décision structurante.
Trois enseignements se dégagent. Les abattements du micro-BIC sont déjà fixés, le plafonnement de l'amortissement reste à confirmer, et les obligations cannoises demeurent inchangées.
Merci aux propriétaires qui nous font confiance au quotidien : leurs questions nourrissent chacun de nos articles. Pour affiner votre stratégie, nous partageons aussi nos bonnes pratiques de gestion.
Demander un audit locatif gratuit pour mesurer le rendement potentiel de votre bien en 2027. Ensemble, continuons à valoriser notre territoire et à faire briller chaque logement cannois.
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal. Nous recommandons de consulter un expert-comptable avant toute décision.
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